공공주도 83만호 공급 , 3080+대도시권 주택공급 획기적 계획 발표

김윤정 기자 / 기사승인 : 2021-02-14 14:55:44
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  25년까지 서울 32만호, 전국 83만호 공급 

 「공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안」

 

[파이낸셜경제=김윤정 기자] 25년까지 서울 32만호, 전국 83만호를 공급하는 「공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안」이 발표됐다.

 

정부는 지난 4일 목요일 관계부처 합동으로 정부·지자체·공기업이 주도하여 `25년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 「공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안」을 밝혔다. 

 


이번 대책은 수급 불안심리를 해소하는 목적으로 서울에만 분당신도시 3개, 강남3구 APT 수와 유사한 32만호 공급을 공급된다.  건설 기간 역시 획기적으로 단축한  5년 이하다.

 

정부는 3040 세대 실수요자를 위한 청약제도 개편하고, 3040세대에게 공공분양의 시세보다 저렴한 Affordable Housing 공급하고, 특별건축구역 + 민간의 창의적 설계·시공 + 충분한 생활 SOC의 품질의 주택제공한다는 것이다. 이러한 대책을 위해 정책변화를 꾀하는데, 과감한 규제혁신과 개발이익 공유에 대한 도시·건축규제 완화정책으로 용도지역 변경 + 용적률 상향 + 기부채납 부담 완화한다는 것이다.

 

 

또한 공공주도의 전제로 재건축 초과이익 부담금을 미부과한다. 신속한 인허가과정 지원 정책을 위해 중앙정부 또는 지자체 지구지정 + 지자체 인허가 통합심의를 실행하겠다고 밝혔다. 개발이익은 토지주 추가수익, 생활 SOC 확충, 세입자 보호, 공공자가·임대로 공유하게 된다.

이번정책의 파격적 인센티브와 새로운 비즈니스 기회 창출은 토지주에게 10~30%p 추가수익과 사업기간 단축 , 공공이 하면서 리스크 부담을 줄고, 민간에게는 새로운 시장과 비즈니스 기회 창출(민관 공동 시행, 민간 단독 시행 등)을 꾀한다는 계획이다.

이번 혁신방안에 대한 정부가 밝힌 3대 기본원칙은 "➊ 주민 삶의 질 관점에서 획기적(多)으로 규제를 풀어 용적률, 층수 등 도시·건축규제를 완화하고, 기부채납을 완화하고 재건축 초과이익 부담금도 받지 않는다. ➋ 공공주도로 절차를 대폭(多) 간소화 함으로써 공공이 토지주, 세입자 등의 다양한 이해관계를 조율하고, 신속한 인허가 및 부지확보를 통해 사업기간을 5년 이내로 대폭 단축한다. ➌ 그 결과 발생하는 이익은 함께(多) 공유한다. 규제완화와 사업기간 단축으로 발생하는 이익은 토지주에 대한 충분한 수익, 세입자·영세상인의 안정된 삶, 생활 인프라 확충, 지역사회 정주여건 개선 등으로 공유한다" 이다.


대도심 내에서 양질의 부담가능한(Affordable Housing) 주택건설의 목적은 초저금리 지속으로 주택가격 상승과 산업·주거·생활 트렌드 변화, 가구분화 등으로 도심 주택에 대한 수요 증가로 도시민들의 전반적인 주거비 부담이 증가했기 때문이다.

이에 정부는 도심 내 주택 공급기반위해 노력해 왔지만 집값이 상승할 거란 기대로 주택의 수요가 많아 도심 내 주택이 부족하다는 우려가 커지게 되고, 이에 내 집 마련의 불안 심리가 확산되어 공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 방안을 내놓았다. 전국 연평균 주택공급(만호) (‘05~’07) 36.3 (‘08~’12) 35.7 (‘13~’16) 45.0 (‘17~’20) 54.6이며 서울아파트 매수자 중 30대이하 비중 : (‘19년) 33%→ (’20.上) 36%→ (‘20.下) 41%이다.

 

정부는 이러한 실정으로 주택 시장 안정과 국민들이 원하는 입지와 유형의 주택을 도심 내에 공급해야 한다는 필요적 판단과 생활패턴 변화에 맞춰 도시공간구조 개편의 필요성으로 정책을 발표했다.


정부는 역세권은 입지가 우수한 역근처에 인접할수록 오히려 소형필지와 노후건축물의 비율이 높아지면서 낮은 밀도로 이용되고 있는 경우가 많다고 보고, 저탄소 주거-상업 복합지구를 갖춘 고밀개발이 필요하다고 설명했다. 4차 산업 전진기지로 탈바꿈되어야 할 준공업지역에 대해서도 기존 산업이 쇠락해 건축물의 노후화가 진행되고 있어 서울의 일부 준공업지역은 사실상 주거지로 사용되고 있다고 설명했다. 국토부 자료에 따르면 서울시 내 준공업지역의 평균 주거비율은 약 43%이며, 자치구 중에서도 A구(77%)·B구(56%)·C구(54%)가 특히 높은 주거비율을 보였다.


정부는 도시가 변화하지 못하고 쇠퇴하는 것은 현재 개발수단의 한계로 보았다. 현재의 개발정책은 토지주, 세입자, 상인들의 이해관계가 다양·복잡한데 이에 따른 마땅한 개발수단이 없기 때문이라고 판단했다. 정부는 공공이 주도하면 충분한 주택을 신속하게 공급할 수 있다고 밝히며, 그동안의 지속됐던 재개발·재건축 등 정비사업은 절차가 복잡하고 조합원간 이해상충으로 사업에 장기간이 소요됐다. 또한 주거환경 개선을 위한 도시·건축규제 완화의 이익이 사유화되고, 이를 노리는 투기성 수요 유입되면서 비대위와 조합 간 갈등, 조합원 간의 갈등, 시공사와의 유착, 조합 비리 등 각종 사회문제가 발생했지만 과감한 규제개혁이 추진 되지 못했다고 설명했다.

 

한편, 일정 규모 이상의 공동개발을 위해서는 토지주들 간 의견이 조율 되어야 하지만,  다양한 이해관계의 상충 요소가 내재되어 있어 정비구역이 아닌 곳은 더 어렵다고 설명하고 공공이 주도하면 충분한 주택을 신속하게 공급할 수 있다고 밝혔다.

정부는 공공이 하면, 다양한 이해관계를 책임지고 조율할 수 있어, 토지주에게는 기존에 생각했던 수준보다 한 단계 높은 수준의 수익을 보장하고, 사업이 끝날 때까지 인허가·개발비용·주택경기 변동 등 모든 리스크를 공공이 부담하게 된다고 밝혔다. 또한 개발비용 부담 능력이 없는 토지주에게는 분담금 없는 주택, 오랜기간 같은 장소에서 장사해온 상인에게는 새 건물로 재정착의 기회, 다가구 주택 월세수입에 의존하고 있는 어르신에게는 매월 배당금을 받을 수 있는 리츠 주식 등 다양한 대안을 제시할 수 있다고 설명했다.

또한 공공이 하면 사업 참여가 가능한 대상지도 대폭 확대할 수 있다고 밝혔다, 기존의 정비구역 뿐만 아니라 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 非 정비 구역까지 적용 가능한 모델을 신설하여 새로운 주택공급을 원하는 주민들의 수요를 충족시킬수 있다고 설명했다.


공공이 하면 개발이익 사유화 걱정이 없어 과감한 규제완화도 가능해, 개발약자 보호에도 나설수 있다고 설명하며, 기존 개발계획에서는 세입자·영세상인 등 개발사업이 시작되면 외곽으로 내몰릴 수밖에 없는 취약계층에게 임시 영업공간, 건설 후 공급될 새 아파트의 공공임대주택을 재정착용으로 제공할 수 있다고 설명했다.

 

공공이 하면 발생하는 수입을 모두 공익 상의 목적으로만 사용해 과감한 용도지역 변경 및 용적률 완화, 기부채납 완화 등이 가능하고, 재건축의 경우 초과이익 부담금을 부과하지 않는다고 강조했다. 그 결과 얻은 개발이익은 사회 모두가 공유하며, 토지주 추가수익, 생활SOC 확충, 세입자 지원, 사회적 약자를 위한 공공임대·공공자가주택 등에 활용한다고 밝혔다.

이러한 목표아래 공공주도 3080+로 내집 마련 기회를 대폭 확대하는 정부는 이번 대책을 통해 非정비구역인 역세권, 준공업지역, 저층주거지를 개발하는 「도심 공공주택 복합사업」과 기존 정비구역의 사업을 빠르게 추진하는 「공공 직접시행 정비사업」, 도시재생의 실행력을 강화한 「주거재생혁신지구」 사업을 추진할 계획이다.

대표적으로 신규 도입되는 「도심 공공주택 복합사업」은 주민이 희망하고, 토지주 등 2/3 이상이 동의하면 사업이 확정되고, 공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 Fast-Track으로 추진하게 된다. 용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하되, 토지소유자에게 기존 자체 사업 추진방식 대비 10~30%p 높은 수익률 및 아파트·상가 우선공급을 보장할 계획이다.

이번 대책으로 정부는 ‘25년까지 수도권 약 61.6만호(서울 약 32만호) 및 지방 약 22만호 등 “총 83.6만호 신규 부지”를 확보할 계획이다. 신규 확보되는 서울 32만호는 분당 신도시 3개 규모이다. 정부는 83.6만호 중 약 57.3만호는 도심내 신규 사업을 통해, 약 26.3만호는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보한다고 밝혔다. 기존 주거복지로드맵 및 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만호 공급계획을 합하면 약 200만호 이상으로, 이는 역대 최대 수준 공급이다.

이번 대책에서 제시한 물량은 면밀한 입지요건 검증 및 GIS 분석을 통해 사업이 가능한 부지들을 확인하고, 그간 정부 또는 민간에서 추진했던 사업들의 주민참여율을 근거로 공급물량을 산출했다고 정부는 설명했다. 도심 공공주택 복합사업 + 소규모 재개발 → 약 30.6만호는 공공이 지구지정을 통해 부지를 확보하고, 양질의 주택과 함께 도시기능 재구조화를 위한 거점조성을 동시에 추진하는 사업이다.
 

토지주·민간기업·지자체 등이 저개발된 도심 우수입지를 발굴하여LH·SH 등에 주택 및 거점 복합 조성을 제안하면, 국토부·지자체 검토를 거쳐 해당 지역에 개발 사업이 신속히 추진(예정지구 지정)되며, 예정 지구 지정 1년 이내 토지주 등 2/3이 동의하면 사업이 확정되고, 공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 Fast-Track으로 진행된다.

이 대책은 도시재편·주택공급이라는 공익성을 감안하여 공공주택 특별법으로 추진하며,민간 건설사·디벨로퍼의 사업제안을 장려하고, 리츠 공동출자, 사업비 분담의 방법으로 공기업-민간 공동시행도 활성화 한다.

용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하되, 토지소유자에게 기존 자체 사업 추진방식 대비 높은 수익률(예시: 10~30%p) 및 아파트·상가 우선공급이 제안된다. 보장 추가수익 외 개발 이익은 비용부담 능력 없는 실거주자 거주수단 마련, 세입자·영세상인 이주·생계지원, 지역사회 생활 SOC확충 등 도시환경 개선 등 공익 목적으로 활용해서, 이익공유형 주택 또는 新수익공유형 모기지 공급하게 된다.

또한 향후 “도심 공공주택 복합사업”으로 추진되는 사업들은 역세권, 준공업지, 저층주거지 등 입지별 특성에 따라 맞춤형 규제혁신 및 개발 컨셉을 적용하여 특화 개발할 예정이다.

더불어 역세권(5천㎡ 이상)은 용적률 상향(최대 700%), 상업시설 비율 완화, 지하철 연결통로 설치 등 교통편의 극대화 등을 통해 “주거상업고밀지구”로 복합 고밀개발(주거+업무+상업)하고, 제조·유통 위주로 저밀 개발되어 있는 준공업지역(5천㎡이상)은 스타트업 육성 공간과 R&D센터, 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 “주거산업융합지구“로, 낙후된 저층 주거지(1만㎡ 이상)는 채광·높이 기준 등 건축·도시규제를 완화하고, 생활SOC 복합 등을 통해 우수 정주환경·육아시설 등을 갖춘 “주택공급활성화지구“로 조성된다.

역세권, 준공업지역 중 소규모 입지(5천㎡ 미만)에 대해서는 기존 소규모 정비사업을 개선한 “소규모 재개발사업“을 신설하여 주택공급을 활성화하고, 낙후된 환경을 개선할 수 있게 된다.

정부는 지자체가 구역을 지정하면 토지주가 정비사업을 시행(조합 또는 토지등소유자 방식)하고, 사업활성화를 위해 정비구역 경계 설정제한 및 부지확보 요건 완화, 도시·건축 규제완화, 세제혜택 등을 적용할 계획이라고 밝혔다.

 

 

파이낸셜경제 / 김윤정 기자 goinfomaker@gmail.com 

 

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