인천시는 약 20㎢ 규모의 준주거지역을 보유하고 있어 전국 특·광역시 가운데 가장 넓은 준주거지역을 운영하고 있다.
이는 다른 특․광역시보다 1.3~5배에 달하는 규모로, 1970년대부터 최근까지 다양한 목적에 따라 지정되면서 주거지, 역세권, 대로변, 경제자유구역 등 서로 다른 특성을 가진 지역이 혼재하고 있다.
그러나 현재는 이러한 특성을 충분히 반영하지 못한 관리가 이루어지고 있어 개발 방향과 관리 기준의 재정립이 필요한 것으로 분석됐다.
이 연구에서는 현재 운영 중인 용도용적제가 현실 여건과 괴리가 있는 것으로 나타났다.
준주거지역에서 상업·업무시설 확보가 어려워 대부분 주거 위주의 개발이 이루어지고 있으며, 주거용 오피스텔이 비주거 면적으로 일부 인정되면서 공동주택보다 높은 용적률로 개발되는 사례도 발생하고 있다.
이러한 개발이 지속될 경우 주민공동시설 부족과 과밀 개발 등으로 주거환경이 저하될 우려가 있는 것으로 분석됐다.
또한 도시정비법, 공공주택 특별법, 소규모주택정비법 등 다양한 특별법에 따라 용적률 완화가 가능해지면서 개별 사업 중심의 고밀개발이 확대되고 있다.
특히 소규모 재개발과 재건축이 연속적으로 추진되는 지역에서는 기반시설 부족과 난개발 우려가 커지고 있어 도시 차원의 개발밀도 관리가 필요한 것으로 나타났다.
이에 연구는 준주거지역의 지정 목적과 입지 특성을 고려한 관리기준을 마련하고, 주거 중심 지역과 복합기능이 필요한 지역을 구분하여 계획적으로 관리할 것을 제안했다.
또한 용도용적제 개선을 통해 오피스텔을 실질적인 주거용도로 관리하고, 역세권 기준과 용도지역 상향 기준을 명확히 하는 한편, 공공기여 기준도 실제 증가하는 개발밀도를 반영하도록 정교화할 필요가 있다고 제시했다.
아울러 소규모 정비사업이 집중되는 지역은 기반시설 확보와 주변 지역을 함께 고려하는 통합적인 관리가 필요하며, 지구단위계획과 도시계획 심의를 활용한 계획적 개발을 통해 준주거지역의 복합기능을 유지하면서 난개발을 방지해야 한다고 강조했다.
인천연구원 안내영 연구위원은 “인천시는 전국에서 가장 넓은 준주거지역을 보유하고 있는 만큼 획일적인 관리보다 지역 특성과 지정 목적을 고려한 관리가 필요하다”며, “준주거지역의 복합기능을 유지하면서도 과밀 개발을 방지할 수 있는 합리적인 관리기준을 마련해 지속가능한 도시공간을 조성해야 한다”고 밝혔다.
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